Ramonage de la cheminée : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

Par Thomas, ramoneur-fumiste diplômé · Ramoneurs de France · Panissières (Loire)

Ramonage de la cheminée : locataire ou propriétaire, la règle de base

La question revient à chaque début de saison de chauffe, du côté des locataires comme des bailleurs : qui doit payer le ramonage ? La réponse de principe est simple : le ramonage relève de l'entretien courant du logement, et l'entretien courant incombe au locataire. La réglementation sur les réparations locatives classe le ramonage des conduits parmi les charges d'entretien qui suivent l'occupant, exactement comme la visite annuelle de la chaudière.

La logique est celle de l'usage : c'est le locataire qui fait ses flambées, c'est donc lui qui encrasse le conduit et qui doit le faire ramoner, au moins une fois par an comme l'impose la réglementation, par un professionnel qualifié qui lui remet un certificat. Le bail peut prévoir une autre répartition, par exemple un ramonage organisé et payé par le propriétaire ; dans ce cas, c'est la clause du bail qui s'applique. Mais sans mention particulière, la charge revient au locataire.

Mon conseil aux deux parties : que le bail dise clairement qui fait quoi, et que le certificat soit conservé des deux côtés. La plupart des litiges que je vois naissent d'un simple flou.

Logement vacant et parties communes : au propriétaire

Deux situations échappent à la règle du locataire payeur :

• Le logement vacant : entre deux locataires, ou avant une première mise en location, c'est au propriétaire de faire ramoner. Remettre les clés avec un conduit propre et un certificat récent est d'ailleurs la meilleure façon de repartir sur des bases saines : le locataire entrant sait que tout encrassement ultérieur vient de son usage.
• Les conduits collectifs en copropriété : quand un conduit dessert les parties communes ou plusieurs logements, son entretien relève du syndic, financé par les charges de copropriété. Le locataire reste responsable du conduit individuel de son propre appareil.

Propriétaire bailleur, gardez aussi en tête votre obligation de délivrer un logement décent et sûr : louer un logement avec une cheminée utilisable suppose un conduit en état de fonctionner.

Locataire sortant : le ramonage à l'état des lieux de sortie

C'est le moment où la question devient concrète. Un locataire qui a utilisé la cheminée ou le poêle pendant sa location doit restituer le logement avec un conduit entretenu. Concrètement, à l'état des lieux de sortie, le bailleur est en droit de demander le dernier certificat de ramonage.

Si le locataire sortant ne peut pas le présenter alors qu'il a manifestement utilisé l'appareil, le propriétaire peut faire réaliser le ramonage et en retenir le coût sur le dépôt de garantie, justificatif à l'appui. À l'inverse, un locataire qui n'a jamais fait de feu n'a pas à payer un ramonage de sortie : on ne peut pas lui imputer l'entretien d'un appareil qu'il n'a pas utilisé, même si le prouver est parfois délicat. D'où l'intérêt de le noter dès l'état des lieux d'entrée : appareil utilisé ou non, conduit ramoné ou non, certificat remis ou non.

Pour situer l'enjeu financier, un ramonage coûte chez nous 70 € TTC pour un poêle ou un insert à bois et 90 € TTC pour une cheminée à foyer ouvert, certificat compris : ce n'est pas ce poste qui doit envenimer une fin de bail.

En cas de litige entre locataire et propriétaire

Si le désaccord persiste, procédez dans l'ordre :

• Relisez le bail et l'état des lieux d'entrée : une clause ou une mention règle souvent la question.
• Rassemblez les preuves : certificats de ramonage, factures, échanges écrits.
• Envoyez un courrier recommandé exposant votre demande.
• Sans accord, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation avant tout recours au juge.

Dans les faits, un certificat de ramonage daté clôt la discussion dans l'immense majorité des cas. C'est un document à 70 ou 90 € TTC qui évite des mois de bras de fer.

En résumé

• En location, le ramonage est un entretien courant à la charge du locataire, sauf clause contraire du bail.
• Le propriétaire paie le ramonage du logement vacant ; le syndic, celui des conduits collectifs.
• À la sortie, le locataire qui a utilisé l'appareil doit présenter un certificat de ramonage à jour, sous peine de retenue sur le dépôt de garantie.
• Notez l'état du conduit et la remise du certificat dès l'état des lieux d'entrée.
• En cas de litige : bail, preuves écrites, recommandé, puis commission de conciliation.